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FP(ファイナンシャルプランナー)が教えるお金に関するあれコレ

‘住宅取得費&住宅ローンについて’ カテゴリーのアーカイブ

フラット35S急増中!!(2010年)

証券会社から残高明細が届き、数年前に買った米ドルの評価損を見て見ぬフリをしている名古屋・大阪のファイナンシャルプランナー、ひろえFP事務所の廣江淳哉です。

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今日の日経新聞で、「フラット35」の利用急増という記事が載っていましたね。前々号のニュースレターでも書きましたが、せっかくなので当ブログでも少しご紹介。

そもそも、住宅ローンには変動金利と(全期間)固定金利のタイプがあり、数%の金利差があることから、(全期間)固定金利を選択する方は2割弱ほどしかいらっしゃいませんでした。

ところが、今年に入り、国の緊急経済対策で、優良住宅取得支援制度で(全期間)固定金利の代表的な商品である「フラット35」で当初10年間の金利が優遇される「フラット35S」の金利優遇幅が1%に拡大されました。

当初10年間の金利が1%も引き下げられたことで、「フラット35S」と変動金利タイプの住宅ローンとの金利差が縮小し、将来の金利変動リスクを回避するため「フラット35S」を選択する人が増えてきているようです。

記事によると、その増加幅は4~6月で約2.7倍。

FPとして、(全期間)固定金利利用者が増えることは、ライフプラン上のリスクが軽減でき、安心できます。

ひろえFP事務所では、家計に関するお得な情報を月に2~3回お届けしています。
▽ひろえFPニュースレターのご登録は以下から可能ですので、この機会に是非!!
http://www.office-hiroe.com/fromhiroe

住宅取得費&住宅ローンについて

(2010年7月13日更新)

変動金利の利用割合(2010年)

※家計を守る鉄則3カ条(2010.7.13 第29号)より

前号の『フラット35』のご説明で、「約9割の人が変動金利を選んでしまっているという現状も・・・。」とご説明したところ、「変動金利利用者ってそんなにいるの?」とのご質問をいただきましたので、現状の利用金利内訳について、補足などをさせていただきます。

金利には、大きく分けて2つのタイプがあります。それは、「変動金利」と「固定金利」です。

変動金利というのは、市中の金利と連動し、住宅ローンの返済金利も変動するというもの(当初5年間は返済額は一定)で、固定金利というのは、借入期間中の金利変動がなく、最初に申し込んだままの金利に固定されるというものです。全期間固定金利と言われたりもします。

少し細かい話になりますが、一部期間固定金利型というものもあります。このタイプは3・5・10年など借り入れた時から、最初に設定された期間だけ金利が固定されるもので、固定期間が終わると、その時の金利情勢により金利が再設定されることから、名称では固定金利とありますが、実質は変動金利に分類されるべきだと考えられます。

そして、私が参考にした住宅金融支援機構の住宅ローン利用者への調査で平成21年11月から平成22年2月までの3ヶ月間の住宅ローン新規利用者への調査結果についてご説明します。
 

  • この調査によると、利用金利の内訳は以下の通りです。
  • 変動金利      : 51.8%
  • 一部期間固定金利型 : 32.7%
  • (全期間)固定金利 : 15.5%
  •  

    前号では実質的には変動金利である一部期間固定金利型を含めて、変動金利を利用されている方が約9割と書きましたが、“%”で表記をすれば、84.5%ですので、約8割とご説明した方がより適当だったのかもしれませんので、補足と訂正をさせていただきます。

  • ▽住宅ローンの利用金利に関する詳細は、以下の住宅金融支援機構のHPにて。
  • http://www.jhf.go.jp/files/100039717.pdf
  •  

    • なお、サンプル数はかなり減りますが、6月単月の調査結果もありました。
    • 変動金利      : 49.6%
    • 一部期間固定金利型 : 32.4%
    • (全期間)固定金利 : 18.0%

     

    ご参考になさってください。

    住宅取得費&住宅ローンについて

    (更新)

    住宅ローン借換えの損益分岐点(2010年)

    現在、住宅ローン関連の資格であるモーゲージプランナー取得に向け、講習に通い、猛勉強中の名古屋・大阪のファイナンシャルプランナー・廣江淳哉です。

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    5週にわたり開催されるモーゲージプランナー資格取得講習も、今日が4週目の講習で大詰めを迎えています。

    今日は、繰り上げ返済や借換え、条件変更について学びました。まあ、FPでも学んだことなので、初耳というわけではなく、心に余裕を持って、講習を受けられました(笑)

    そこで、借換えについて、少し備忘録も兼ねて、書きたいと思います。

    住宅ローンって、一度借りたらそのまま返済を続けているという人が多いかもしれませんが、現在の金利は極めて低く、金利が高いときに借りられた方は借換えをすると、金利負担がずいぶん減り、お得になるということもあるようです。つまり、住宅ローンも時にはメンテナンスが必要ということですね。

    ただ、借換えをするということは、現在のローンを一括で返済し、新たにローンを借り入れるということなので、手数料や登記などの諸費用がかかるので、それらの経費を使っても、お得になるか見極める必要があります。

     

    借換えで、より効果を出すには、以下の3つがポイントとなります。

    • 1.返済期間が長く残っている
    • 2.借り換えることで、金利がかなり下がる
    • 3.借入金残高がたくさん残っている

     
    長く、かなり、たくさんって・・・という方のために、手数料や諸費用を払っても得をするという損益分岐点となるであろう数字は以下の通り。

     

    • 1.返済期間が10年以上残っている
    • 2.借り換えることで、金利が1%以上下がる
    • 3.借入金残高が500万円以上残っている

     

    借換えをお考えの方は、上記の条件を満たしているかどうかをまず確認してください。

    よく分からないなぁという方は、住宅ローンの専門家であるモーゲージプランナーなどにご相談を!!

     

     

    住宅取得費&住宅ローンについて

    (2010年7月11日更新)

    フラット35S(2010年)

    ※家計を守る鉄則3カ条(2010.7.2 第28号)より

    住宅ローンのご相談に、より踏み込んだご提案&サポートができるようにモーゲージプランナーの資格取得に向け、研修会などに参加しています。

    その研修会で、『フラット35S』を希望される方が最近、増えているということでしたので、『フラット35S』についてご紹介したいと思います。

    『フラット35』のご説明をする前に、金利についてのお話を少しだけ。

    住宅ローンを借りると、借入額に対して設定された利率の利息を払わなければなりません。その設定されている利率を金利と言い、その金利が市場情勢で将来にわたり変化するタイプを変動金利、借りている期間ずっと変わらないタイプを(全期間)固定金利と言います。

    変動金利は、年に2回金利が見直されますが、毎月の返済額は5年間固定されています。その毎月返済額が固定されている5年間で金利が上昇すれば、毎月返済している金利と元金の内訳が変わり、金利分が増え、元金返済分が
    減るということになります。

    そうなると、返済を5年後していても、借入残高が予定ほど減っていないということが起きたりもします。

    こういった金利変動リスクを避けるには、(全期間)固定金利がお勧めで、その代表ローンが『フラット35』と呼ばれるものです。

    『フラット35』は文字通り、35年間金利がフラット、つまり変わらず固定されているのですが、上記のような金利変動リスクを我々借り入れ側が負担しないことから、変動金利よりは金利が高く設定されています。

    金融機関や借入期間で金利は異なりますが、変動金利と固定金利で数%の金利差があります。

    仮に2%の差があったとして、3,000万円借りれば、1年目の利息の差額は60万円ですから、約9割の人が変動金利を選んでしまっているという現状も仕方なしといった印象を受けます。

    ただ、FPとしては、金利変動リスクが心配ですが・・・。

    さて、そんな設定金利がやや高くなる固定金利の『フラット35』ですが、国の緊急経済対策で、優良住宅取得支援制度として、金利を引き下げた『フラット35S』というのが登場し、人気を集めています。

    そもそも『フラット35』で住宅ローンを借りるには、一定の要件があるのですが、『フラット35S』の場合は、その『フラット35』の要件に、さらに耐震性、耐久性・可変性、バリアフリー性、省エネルギー性で設定された要件を1つ以上充たしていなければなりません。

    これらの要件を充たし、『フラット35S』で住宅ローンを借りると当初の10年間は金利を1.0%引き下げてもらえます。

    『フラット35S』では、さらに高い基準を充たしている場合は、当初の10年間だけではなく、その後の11年目から20年目までの10年間も金利を0.3%引き下げてもらえる商品もあります。

    以上のように、全期間固定金利であるため、将来の金利変動リスクを回避しつつ、場合によっては20年間も金利引き下げの優遇が受けられる『フラット35S』が人気のようです。

    『フラット35S』は平成22年12月30日の申し込みまでで、募集金額に上限もあることから、上記期間前でも打ち切りとなることがありますので事前にしっかりと確認をするようにしてください。

    また、『フラット35』は住宅金融支援機構の住宅ローンですが、銀行などの金融機関で手続きが可能です。しかし、金融機関により、金利が異なりますので、同じ『フラット35』でも、複数の金融機関で比較検討されることをFPとしましては、お勧めいたします。

    住宅取得費&住宅ローンについて

    (2010年7月2日更新)

    全期間金利ゼロ%の住宅ローン(2010年)

    事務仕事は自宅でするのがもっぱらですが、あまりの蒸し暑さに、空調のきいたオフィスで事務仕事をこなしているファイナンシャルプランナーの廣江淳哉です。

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    今日の日経に広告が出てましたが、全期間金利ゼロ%の住宅ローンが出たようです。

    契約者に万一のことがあった際に、保険がおりて、その後の支払いが不要になり家は残された家族に残るという団体信用生命保険などは別途加入が必要のようですが、借入した額に対しての金利負担はなしで、最初に事務手数料を5.25%払うのみのようです。

    ご参考までに、借入可能額は最大で1億円ですが、借入期間は最長で15年。

    もし最大の1億円を最長の15年で借りると、毎月の返済は約55万円ですから、借入額によっては返済が大変になるので、期間を30年とかで検討されている20~30代の人には向かず、ある程度の収入があり、定年まで15年程度という40代の人にはぴったりなのかもしれませんね。

    住宅ローンは金融機関によっても様々で、数千種類あるとも言われています。

    現在、モーゲージプランナーの資格取得に向け、勉強しており、秋口には住宅ローンのご相談で、より突っ込んだご提案&借入サポートを予定しています!

     

     

    住宅取得費&住宅ローンについて

    (2010年6月29日更新)

    団体信用生命保険(団信)に入れない人(2010年)

    ちょっと最近スケジュールがタイトで、この3日ほど日課としていた腹筋とスクワットができていない、名古屋・大阪のファイナンシャルプランナー廣江淳哉です。

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    FP業の幅を拡げようと、モーゲージプランナーの資格取得を目指して、勉強を開始しました。費用が安い通信講座も検討しましたが、ポイントの説明をしてくれるであろう通学講座を選び、今日が初日でした。

    講師の先生が実務家揃いということで、机上の資格試験対策ではなく、実例に基づいた話をたくさんしてくれるので、参考になる情報がいっぱいでした。

    そんな中から住宅ローンに関する情報をひとつ。

    住宅ローンを借り入れる際は、団体信用生命保険と言って、借りる人に万一のことがあったら住宅ローンの返済が不要になり、残された家族に家が残るという保険に加入を要求されることがしばしばです。

    残された家族が返済不要で家が残ると言えば聞こえがいいですが、お金を貸した金融機関にしてみれば、返済が滞らないための保険とも言えます。

    この団体信用生命保険ですが、保険ですので、直近に大きな病気をされた方は加入できないこともあり、加入できないということはお金が借りられないということにもなってしまいます。

    そういう人は、団体信用生命保険の加入が義務付けられていない住宅ローンを選ぶ必要があります。で、その代表例がフラット35と言われ、住宅ローンです。

    「う~ん、なるほど」

    自分の中では、フラット35は全期間固定金利なので、変動金利で借りた場合の金利上昇リスクを避けたい人が選ぶ住宅ローンという認識だけでしたが、こういうケースでのご提案にも使えるのだなぁと、ふむふむと思いました。

    今後も住宅ローンに関する情報を当ブログにも掲載したいと思いますが、当事務所のメールマガジンでもお届けしたいと考えています。

    まだ、ご登録されていない方は、この機会に是非。

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    住宅取得費&住宅ローンについて

    (2010年6月20日更新)

    住宅ローンが返済できなくなったら・・・(2010年)

    ※家計を守る鉄則3カ条(2010.02.23 第16号)より

    住宅ローンを借りている方、あるいはこれから借りようとしている方で、住宅ローンが返済できなくなったら・・・ということを想像している人はほとんどいないと思います。今日は、そんなちょっとネガティブな話になりますが、知っているのと知らないのでは違いがあると思いますのでそういうお話をしたいと思います。

    現実に住宅ローンが返済できなくなると、今までは住宅を差し押さえられ、手放すという道を歩む人がほとんどでした。

    しかし、昨年12月4日に施行された『中小企業金融円滑化法』により、住宅ローンの借り手が申し出れば、金融機関は返済条件を見直す努力義務が課せられ、住宅を手放さなくても済む可能性ができました。

    さて、その『中小企業金融円滑化法』の施行に伴う住宅ローンの返済条件変更の申し込み件数の開示が2月16日付の日経新聞に掲載されていました。昨年12月末時点で大手6銀行では約4000件の申し込みがあったそうです。

    この数字を見て、現実に住宅ローンの返済に窮している方が本当に多くいるんだなぁと感じました。

    実際に、そういう方のご相談も受け、よりリアルにそういうことが起きているのを実感していますが、そういうことになった場合、返済期間を延長してもらうことで、毎月の返済額を軽減させるという方法が取られることが多いようです。

    ただ、住宅ローンを借りている人は自分の定年まで目一杯の期間で借りている方が多いと思いますので、そういう方は定年後の重要な生活資金となる年金からも返済を強いられるということになってしまいます。

    そこで、これから住宅購入を予定しており、住宅ローンを借りようという人は、以下の2点に留意されることをお勧めします。

     

    • 1.借入期間はどんなに長くても定年(60歳)まで
    • 2.毎月の返済額は近隣の賃貸相場以下に抑えること

     

    1は言うまでもありません。定年後の年金から住宅ローンを返済するのは大変なことですので、在職中に住宅ローンは終わらせたいということです。

    2については、万が一、住宅ローンが返済できなくなった際の手段として、住宅を手放さずに賃貸するためのものです。以下で少し説明します。

    仮に、賃貸すれば10万円の賃料になる住宅を購入し、住宅ローンの返済額が10万円以下であったとします。そして、住宅ローンの返済ができない事態が生じたとすれば、その住宅を賃貸に出すことで賃料収入をそのまま住宅ローンの返済に充てることができます。そうすることで、返済期間終了後は住宅が手元に残り、貸し続ければ賃料が収入となり、はたまた自分たちが住むということも可能になります。

    もちろん、人に貸している間に自分たちが住むところは別に必要ですが、住宅を手放し売却しても、売却額がローン残高を下回り、ローン返済だけが残るという最悪の事態は回避できます。

    つまり、これから住宅を購入される方は、毎月の返済額が近隣の賃料相場を上回る家は、将来に高いリスクを残すことになるので、お勧めできず、自分達の家計に合った家の購入に見直すことをお勧めします。

    また、既に住宅を購入しており、住宅ローンを返済中という人は、近隣の賃料相場と返済額を比べてみてください。もし返済額の方が高いという人は、早々に家計支出のスリム化を図り、繰り上げ返済をすることで、毎月の返済額の軽減や返済期間の短縮化を図る必要があります。

    定年後の年金暮らしを考えると、住宅があることはいいと思いますが、住宅ローンは借金ですので、それなりの覚悟も必要だということですね。

    住宅取得費&住宅ローンについて

    (2010年2月23日更新)

    転職と住宅ローンの借入(2010年)

    質問をいただき、調べたことがあるので少し紹介です。

    今春に転職予定のある方が、転職後の遠くない時期に住宅を購入したいが、ローンが借りられるのはいつからかというものです。

    メガバンク系とネット系の銀行に電話で問い合わせてみましたが、どちらも少なくとも前年1年の所得証明が必要なので、来年以降ですねとのことでした。

    ただ、その転職が自己都合ではなく、ヘッドハンティングや引き抜きなら例外もあるけど・・・とのことでした。

    また、仮に今年の4月に転職すれば、転職先での所得証明額は4月~12月の9カ月となり、1年間の所得ではないが、その点は借入限度額に影響するか聞いたら、モロに影響するそうです。就業期間がどうこうではなく、提出書類で審査をするので・・・とのことでした。

    そんなわけで、1年の途中から転職される場合の方が多いと思いますので、転職後に住宅ローンを借りようと思う人は、2年ほど経ってからがいいのかもしれませんね。

     

     

    住宅取得費&住宅ローンについて

    (2010年2月15日更新)

    将来の住宅購入資金準備方法(2009年)

    ※家計を守る鉄則3カ条(2009.12.2 第9号)より

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    •    将来の住宅購入資金準備方法
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    ≪ご相談内容≫
    来年、ご結婚を考えている女性Aさんからのご相談です。ご主人(になる方)とは同郷で、地元で知り合ったそうですが、ご主人は現在仕事の関係で地元を離れ、愛知県で働いているそうです。結婚となると、Aさんは退職し、愛知県で同居することになるため、ご主人の収入だけで将来のお子様の教育資金や定年後の生活資金に不足がないか知りたいとのことでした。

    ↓↓↓

    ≪FP廣江淳哉から≫
    家計の将来設計を行ったところ、改善点は見当たらず、将来の生活資金にも不足がないことが判明しました。(今までのご相談で初でした!!)

    奥様からは「退職することにより、老齢年金受給額が減少するだろうから、定年後の生活資金が心配」とのお話もいただいていましたが、定年後に地元に戻られ、住宅を一括で建てるご予定とのことで、住宅建設後は住居費支出も抑制され、退職されることによる老齢年金受給額減少も問題ありませんでした。

    そこで、住宅購入がまだ30年も先であることから、住宅資金の準備についてのアドバイスを行いました。具体的には生命保険の終身保険を使う方法です。

    今から60歳までの25年、毎月45,000円ほどの掛け金で2,000万円という保障の終身保険に入ります。そして、この保険を65歳で解約し、住宅購入にあてるという方法です。

    Aさんのご主人の例ですと、60歳までに合計で約1,350万円支払い、65歳で約1,540万円戻ってくる計算になります。そして、仮にご主人に万が一のことがあった場合には2,000万円の保障にもなっているため、保障を兼ね備えた積み立てができるため、金融機関で預貯金により積み立てを行うよりも効率的だと考えられます。

    Aさんのご主人の場合は会社から住宅補助があり、実質家賃負担は4万円で済むため、保険料45,000円を足した85,000円が家賃と考えれば、それほど負担感もないように思われます。

    住宅購入というのは人生で一番大きな支出です。効率的に準備をし、住宅ローンを借り入れる場合には家計に及ぼす影響も考慮する必要があると思います。家計の収支を含めたご相談は家計分析も行える専門家であるFPに是非ご相談ください。相談料は少しかかりますが、将来の安心のためにもしっかりと考えてみてはいかがでしょうか。

    住宅取得費&住宅ローンについて

    (2009年12月2日更新)

    教育資金積立 VS 住宅ローンの繰り上げ返済(2009年)

    ※家計を守る鉄則3カ条(2009.11.17 第7号)より
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    •    教育資金積立 VS 住宅ローンの繰り上げ返済
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    ≪ご相談内容≫
    もうすぐ40歳(Aさん)になりますが、妻と、子供が2人(4歳・2歳) います。 第1子が生まれる前の35歳の時に住宅を35年ローン(3,000万円借入)で 購入しましたが、現在、貯蓄が約300万円ほどできているので、 住宅ローンの繰り上げ返済を考えています。ただ、子供の将来の教育費に ついては何も準備をしていないため、繰り上げ返済はせずにおいておいた 方がいいのかなぁとも思っています。 どうするのがいいのか、アドバイスをお願いします。

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    ≪FP廣江淳哉から≫
    まず、ご検討されている繰り上げ返済の効果から見て行きたいと思います。

    仮に繰り上げ返済を行うとしても、その後の貯蓄がゼロとなって しまっては何か急な出費が必要な際に困りますので、300万円全額ではなく、 緊急予備資金として100万円は残して、200万円の繰り上げ返済を今年の 年末にするとしましょう。

    今年の年末に200万円の繰り上げ返済(期間短縮型)を行うと、 返済期間は3年短くなり、ご主人が67歳の時までとなります。 また、総返済額も400万円強の減額となります。

    繰り上げ返済は早い時期にすればするほどその効果が高いため、 繰り上げ返済をした額の倍以上の総返済額の軽減効果が見込めます。

    次に、お子様の教育資金についても考えたいと思います。

    やはり最も教育費がかかる時期はお子様が大学生の頃です。 ご主人の年齢で言えば、54歳から60歳ですね。

    お子様の予定進学先は私立大学(4年制・文系)ということですので、 文部科学省などのデータなどを参考に試算すると4年間で約700万円の教育資金がかかると思われます。現在、お子様がお二人ですので、 合わせて約1,400万円がご主人が54歳から60歳の時までの6年間で 必要になる ということです。

    仮に教育資金をその年の収入から支出するとすれば年平均で200万円以上 の教育支出が必要となることから、家計に大きな影響が出ますので、 ある程度の準備をしておく必要があります。

    54歳から60歳の6年間は毎年の収入から100万円を教育費に支出すると しても、残りの800万円はそれまでに準備が必要だと考えます。

    ご主人が54歳の時まではあと14年ですが、お子様が中学や高校に 行かれる頃には生活費などの家計支出が現在よりも増加することが予想 されるため、実際はお子様の教育費や生活費があまりかからない 今から10年間で800万円を準備されることをお勧めします。

    10年で800万円の貯蓄をしようと思えば、年間80万円で毎月は 約6万5千円の積み立てとなります。 また、繰り上げ返済をしなかった場合は、10年で500万円の貯蓄が 必要であり、年間50万円、毎月は約4万円の積み立てです。

    以上のことと、現在のAさんの家計の収入と支出のバランス、 今後の収支予測を拝見させていただいた限りでは、 現時点での繰り上げ返済はあまりお勧めできません。

    ただ、住宅ローン返済終了が70歳であることを考えると、 近い将来に繰り上げ返済をされることをお勧めしますので、 まずは毎月4万円以上の貯蓄ができる家計の状態にされるようお願いします。

    そして、毎月4万円以上の貯蓄ができるようになった時点で、 その時点での必要貯蓄額を再計算し、余裕があればその額を繰り上げ返済されたら いいのでは ないでしょうか。

    ※繰り上げ返済の効果は、借入金利やローンの残期間などにより異なります。

    繰り上げ返済の効果は借入金融機関などで確認ができますが、教育費などの他の支出とのバランスは専門のFP(ファイナンシャルプランナー)などにご相談ください。

     

    住宅取得費&住宅ローンについて, 教育費について

    (2009年11月17日更新)